Díky nízkým úrokům u současných hypoték poskytují banky větší množství úvěrů s vyššími částkami. Meziroční tempo růstu nových hypoték v loňském roce dosáhlo hranice 30 % a v letošním prvním čtvrtletí se udrželo na 20 %. Tempo růstu hypoték je rychlejší než tempo, s jakým rostou příjmy domácností. Centrální banka na to reaguje usilováním o změnu zákona. Chce tak předejít riziku komplikací na hypotečním trhu a zpřísnit podmínky u poskytovaných úvěrů.
Česká národní banka má tedy v plánu zpřísnit také pravidla pro poskytování hypoték. Takzvané 100 % hypotéky již nebudou poskytovány. Budou vytvořena nová opatření ohledně refinancování a nastanou změny týkající se úvěrů při pořízení nemovitosti k dalšímu pronájmu. Projdeme si nyní jednotlivá opatření postupně krok po kroku.
Dodržování limitů LTV
Nově se zpřísňují pravidla při dodržování limitů pro hodnoty LTV – ukazatel vyjadřující poměr hodnoty úvěru k hodnotě nemovitosti poskytované do zástavy, která se týkají nově poskytovaných retailových úvěrů zajištěných rezidenční nemovitostí.
Od 1. 10. 2016 bude dosavadní maximální limit LTV ve 100 % výši snížen na 95 %.
Od 1. 4. 2017 na 90 %.
Od 1. 10. 2016 bude doporučený limit 10 % z objemu nově poskytnutých úvěrů v rozmezí hodnot LTV 90 – 100 % změněn na 10 % z objemu nově poskytnutých úvěrů v rozmezí hodnot LTV 85 – 95 %.
Od 1. 4. 2017 se limit stanoví na 15 % z objemu nově poskytnutých úvěrů v rozmezí hodnot LTV 80 – 90 %.
Banky by měly také k identifikaci využít všech dostupných informací ke zjištění, zda úvěr slouží k financování vlastnického bydlení, nebo k nákupu nemovitosti jako investice. Budou-li u žádosti o úvěr investičního typu zjištěny charakteristiky s vyšší úrovní rizikovosti, měly by banky uplatňovat LTV v maximální výši 60 %.
Opatření bude mít výrazný dopad v roce 2017 a v dalším období. Podíváme-li se na to v praxi, v současné době je polovina hypoték mezi 80 až 100 %. Podle výše uvedeného budou úvěry nad 90 % LTV zastavovány a úvěry v pásmu od 80 do 90 % výrazně regulovány. Doposud není známo, jak bude ČNB posuzovat dofinancování při záměru klienta z úvěru ze stavebního spoření nebo formou spotřebitelského úvěru.
Posuzování schopnosti klienta splácet a odolat zvýšené zátěži
Povinností banky je prověření schopnosti klienta splácet úvěr ze svých zdrojů. Banka si rovněž musí stanovit interní limity pro nově zaváděné ukazatele týkající se výše zadlužení klienta k jeho příjmům LTI – Loan To Income – poměr výše úvěru a čistého ročního příjmu, ale i poměru měsíční splátky úvěru vzhledem k jeho čistým měsíčním příjmům DSTI – Debt Service To Income.
Zde bude zřejmě ČNB usilovat o stanovení rizikových parametrů úvěrů na bydlení. Rizikové jsou například úvěry s hodnotou LTI vyšší než 5 a u DSTI převyšující 40 %. Přihlédneme-li ke kombinaci s novým zákonem o úvěru pro spotřebitele, bude omezeno nebo dokonce zastaveno poskytování úvěrů bez dokazování příjmů.
LTI – Loan To Income
Definice zní: Poměr výše úvěru a čistého přijmu žadatele o úvěr. Jde o jeden z indikátorů schopnosti klienta splácet úvěr. LTI je tedy jeden z ukazatelů, které se používají při vyhodnocování bonity klienta a vypočítává se jako podíl výše úvěru a čistého ročního příjmu dlužníka či žadatele o úvěr.
LTI = výše úvěru / čistý roční příjem
Parametr říká, kolikrát je úvěr vyšší než roční příjem dlužníka a s rostoucí hodnotou LTI roste i riziko, že dlužník nebude schopen úvěr splácet. Hodnota tohoto parametru LTI závisí ale i na řadě dalších parametrů a míře rizika, které je věřitel ochotný podstoupit. Obecně se tedy uvádí, že výsledný poměr LTI by neměl překročit hodnotu 5.
Termíny splatnosti
V loňském roce ČNB doporučila délku maximální splatnosti 30 let u hypotéky a 8 let u nezajištěného spotřebitelského úvěru k hypotéce, což se netýká úvěrů ze stavebního spoření. Hypotéky se splatností delší než 30 let se v podstatě nenabízejí, a proto to není až tak velká změna oproti současnosti.
Refinancování úvěrů
Dochází-li při refinancování úvěru k jeho navýšení, bude poskytován stejně jako nová hypotéka. Pokud se bude jednat o navýšení hypotéky o více jak 10 % nebo 200 000 Kč, budou posuzovány nově příjmy klienta zahrnující zadání nového odhadu aktuální hodnoty nemovitosti.
Zprostředkovatelé úvěru
Banka má dle ČNB povinnost uplatňovat obezřetný přístup a zohledňovat rizika související s „odlišnými zájmy zprostředkovatele, které vytváří potenciál pro nadměrné uvolňování úvěrových standardů“. Skrze zprostředkovatele bylo ve druhé polovině roku 2015 poskytnuto 60 % celkového objemu nových úvěrů. Podle kategorií hodnot LTV, LTI a DSTI zprostředkovatelé negenerují rizikovější úvěry než banky, jak ČNB dokládá, opatření tedy nebylo změněno.
Rezidenční nemovitosti pro další pronájem
U úvěrů na pronájem musí banky odděleně sledovat rizika oproti ostatním úvěrům. Problém nastává u identifikace fyzických osob a ČNB chce podchytit evidenci těchto úvěrů spolu s omezením LTV na 60 %. Do budoucna se bude rozlišovat účel nemovitosti, zda bude použit k vlastnímu bydlení či na pronájem. K podchycení evidence se přiklání i finanční úřad kvůli dani z příjmů, která se platí právě z příjmu z pronájmu nemovitosti. V některých zemích je již v současnosti sektor BTL – Buy To Let – poskytování úvěrů k financování koupě rezidenční nemovitosti pro další pronájem, regulován.
ČNB tedy po uplynulém roce 6 svých doporučení v oblasti poskytování úvěrů na bydlení přehodnotila. Jako hlavní důvod uvádí hypoteční rozmach rekordně levných úvěrů a obavu z tvořené cenové bubliny na realitním trhu. Mohlo by dojít k potížím, které mohou zaznamenat české domácnosti i banky, a ČNB se svým prohlášením snaží problémům předejít.
Banky v loňském roce poskytly lidem rekordní počet hypoték dosahující téměř 102 000 v celkové částce 184,3 miliardy korun. V dubnu se průměrná úroková sazba hypoték propadla na rekordní minimum 1,94 %.
Odolnost finančního sektoru
Podle ČNB je finanční sektor odolný a banky by v dnešní době ustály i velkou recesi. ČNB zveřejnila Zprávu o finanční stabilitě 2015/2016. Zátěžové testy bank, které byly provedené Českou národní bankou, potvrdily, že jsou banky schopné vypořádat se i se silnou recesí včetně propadu ekonomiky do deflace.
Zátěžový test veřejných financí prokázal, že současná rozpočtová situace není hrozbou pro stabilitu bankovního sektoru, který drží opravdu velkou část našeho státního dluhu. ČNB tedy nebude u úvěrových institucí v následujících 3 letech uplatňovat dodatečné kapitálové požadavky. Domácí bankovní sektor je stabilní díky dobré kapitálové vybavenosti, má silnou základnu v podobě klientských vkladů a v neposlední řadě i dostatečný objem vysoce kvalitních a likvidních aktiv.
