Ceny nemovitostí zatím letí vzhůru a lidé je přesto kupují. Jenže zdaleka ne všichni pak zvládnou splácet své závazky. Řešením pro ně může být dražba. A to je příležitost pro kupující. S jakou slevou lze nemovitosti v dražbě koupit?
Zájemce o koupi bytu či rodinného domu v dražbě musí rozlišit dražbu od aukce. V obou případech dochází k výběru kupujícího na základě ceny (systémy aukcí jsou různé a ne vždy dochází ke klasickému „kdo dá víc, bere“). Rozdíl je ale v právní vymahatelnosti koupě při dosažení nejvyšší ceny.
V aukci o konečném kupujícím rozhoduje prodávající. Může např. nasadit nízkou vyvolávací cenu, a pokud v rámci přihazování nedosáhne požadované výše, je oprávněn aukci zrušit a předmět aukce neprodat. Kupující, přestože aukci vyhrál, pak nezíská nic.
V dražbě naopak vlastnické právo přechází úderem dražebního kladívka. Dokonce i v případě koupě nemovitostí. Zákon doslova říká: „Uhradil-li vydražitel cenu dosaženou vydražením ve stanovené lhůtě, přechází na něj vlastnictví předmětu dražby k okamžiku udělení příklepu.“
Klasický prodej, aukce a dražba
Prodej nemovitosti může být uskutečněn klasickou cestou, kdy je byt či rodinný dům inzerován k prodeji s určitou stanovenou cenou a zájemci si chodí nemovitost prohlédnout, jakmile je zaujme. Najde-li se zájemce a dojde-li k dohodě mezi kupujícím a prodávajícím, je uzavírána klasická kupní smlouva a vlastnické právo po zapsání do katastru nemovitostí přechází na nového majitele. Tento proces může být uskutečněn prostřednictvím realitní kanceláře, nebo bez ní.
Nemovitost může být nabídnuta též v aukci, která je jakýmsi překlenovacím můstkem mezi běžným prodejem a dražbou. Společné s dražbou je, že k prohlídce nemovitosti dochází v předem stanovených termínech a samotná aukce se koná také v určenou dobu a na určeném místě. Místem může být i např. aukční portál. S klasickým prodejem má aukce společné, že po nalezení (zpravidla) nejvyšší nabídky uzavírá kupující s prodávajícím klasickou kupní smlouvu.
U dražby k uzavření kupní smlouvy nedochází. „Dražebník vydá bez zbytečného odkladu vydražiteli, který nabyl vlastnictví předmětu dražby […], písemné potvrzení o nabytí vlastnictví předmětu dražby. Písemné potvrzení obsahuje označení předmětu dražby, bývalého vlastníka, dražebníka a vydražitele; přílohou potvrzení o nabytí vlastnictví musí být doklad, z něhož bude zřejmé datum a způsob úhrady ceny dosažené vydražením. Nejde-li o vydražení věci movité, musí být podpis dražebníka na potvrzení o nabytí vlastnictví úředně ověřen,“ uvádí zákon.
V případě dražby nemovitosti evidované v katastru nemovitostí dražebník zašle jedno vyhotovení potvrzení o nabytí vlastnictví i na katastr nemovitostí.
Dobrovolná vs. nedobrovolná dražba
Dražba může být dobrovolná, nebo nedobrovolná. V případě dobrovolné dražby se majitel nemovitosti (či movitosti) rozhodl pro prodej prostřednictvím dražby sám. V takovém případě si majitel může určit nejnižší podání, tedy minimální cenu, za kterou lze předmět vydražit.
Při nedobrovolné dražbě stojí majitel nemovitosti stranou celého procesu. K dražbě dochází nejčastěji na základě exekuce – zabavení předmětu z důvodu neuhrazení závazků. Dlužník – majitel draženého předmětu ani jeho manželka či manžel se nesmí dražby účastnit ani z pozice zájemce o koupi.
Při nucené dražbě si majitel nemůže stanovit nejnižší podání, tedy minimální cenu, za kterou lze předmět vydražit. Minimální podání se odvíjí od odhadní ceny a nesmí být nižší než 50 % odhadní ceny. V případě, kdy se za tuto cenu předmět nepodaří prodat, dochází k opakované dražbě, při níž může být cena snížena až na 70 % původní vyvolávací ceny.
Pokud se věřitelé s dražebníkem dohodnou na minimálních limitech vyvolávací ceny, může v případě opakované dražby být nemovitost prodána i za 35 % odhadní ceny. Navíc odhadní ceny zejména v období rychlého růstu cen nemovitostí často za reálnými tržními cenami zaostávají. V dražbě tak lze teoreticky koupit byt nebo rodinný dům za zlomek ceny.
Za kolik koupíte nemovitost v dražbě?
Teorie je jedna věc, v praxi to už zdaleka tak jednoduché není. V prvé řadě zákon stanoví pouze minimální vyvolávací ceny u nucené dražby. Věřitelé pak budou nepochybně tíhnout k tomu, aby i nejnižší možné podání (minimální cena) pokud možno pokryla jejich pohledávky. A tomu i nejnižší podání přizpůsobí.
Levnou koupi také komplikuje konkurence. Minimální podání může být přívětivě nízké, ale zájemci o koupi svými příhozy mohou cenu zvýšit i několikanásobně. Vzhledem k tomu, že veškeré dražby s minimálním podáním přesahujícím 100 tis. Kč musí být zveřejněny na centrální adrese alespoň 60 dní před konáním dražby, nelze již jednoduše tímto způsobem provádět „malé domů“, kdy se dražby zúčastní jen pár kooperujících kupujících a každý si za minimální cenu koupí jednu z dražených nemovitostí. Nad dražbami tak dlí řada dražebních podnikatelů, kteří chtějí levně koupit a následně draze prodat. A pojem „levně“ znamená pro každého jinou cenu.
I tak lze často v (nucené) dražbě koupit nemovitosti levněji než jinou cestou. Portaldrazeb.cz Exekutorské komory České republiky kupříkladu eviduje veškeré dražby movitých i nemovitých věcí z exekucí.
Kupříkladu 17. září 2019 se bude konat dražba bytu 1+1 v Rovné u Sokolova s odhadní cenou 22 tis. Kč a vyvolávací cenou 14 666 Kč. Panelákový byt nemá uvedený stav a zřejmě nebude nijak závratný, ovšem pro zájemce o byt v této lokalitě může být zajímavou investicí.
Nebo hned 3. září 2019 se koná dražba bytu 1+1 ve zděném domě v Praze v Holešovicích s odhadní cenou 3,84 mil. Kč a vyvolávací cenou 2,56 mil. Kč.
Či 11. září 2019 bude dražen rodinný dům ve špatném stavu a s dispozicemi 1+1 a 2+1 v Praze 10 – Uhříněvsi. Dům s vyvolávací cenou 3,858 mil. Kč byl odhadnut na hodnotu 5,787 mil. Kč.
Dražby lze vyhledávat i přímo na Centrální adrese, kde by měly být zveřejněny veškeré dražby s vyvolávací cenou přesahující 100 tis. Kč.
Koupě bytu v nedobrovolné dražbě… výdělek na neštěstí druhých?
Do nedobrovolné dražby se dostávají movité i nemovité věci dlužníků. Když není rodina schopna splácet hypotéku, banka svou pohledávku nejčastěji prodá některé z inkasních společností, a když ani pak dlužník nemá na splácení, tak o nemovitost přijde v nedobrovolné dražbě. Na první pohled by se tak mohlo zdát, že lidé nakupující v nucených dražbách těží z neštěstí druhých. Není tomu tak.
Naopak. Pokud se někdo dostane do situace, kdy je nucen v dražbě prodat svůj majetek, je pro něj výhodné, aby se o koupi zajímalo co nejvíce lidí. Více zájemců znamená větší šanci na dosažení vyšší ceny. A vyšší cena umožní přinejmenším umoření větší části dluhu a v lepším případě jeho celé splacení. Navíc, pokud výtěžek z dražby převýší veškeré závazky dlužníka, jsou mu „přebytečné“ peníze vyplaceny.
Účastí v nucených dražbách zájemci o koupi pomáhají dlužníkům v obtížně řešitelné situaci.
