Řešení dostupnosti bydlení není triviální. Lidé ale mají jasno. Stát má být aktivnější. Navrhují jak bezúročné půjčky, tak zestátnění bytů… k čemu by to mohlo vést?
V průzkumu agentury MindBridge pro finančně poradenskou společnost Partners Financial Services při příležitosti Dne finanční gramotnosti respondenti odpovídali též na otázku, co by měl stát nebo obce dělat pro zvýšení dostupnosti bydlení. Nejčastější odpovědí bylo poskytování bezúročných půjček s garancí státu, ovšem přišlo i na znárodňování.
Řešení dostupnosti bydlení:
- Bezúročné půjčky na nákup nemovitosti pro život garantované státem (49 %)
- Stát (město) by měl stanovit strop nájemného nebo regulovat ceny nemovitostí stropem (44 %)
- Banky by měly poskytovat půjčku v hodnotě 100 % ceny nemovitosti; když lidé musí nejdřív něco naspořit, ceny zase narostou (42 %)
- Výrazné zrychlení schvalování nové výstavby místo dnešních ¾ roku na 2 měsíce (32 %)
- Nevratná finanční podpora na bydlení ve výši alespoň 25 % z ceny nemovitosti u mladých rodin do 30 let (29 %)
- Státní nevratné dotace na individuální výstavbu (16 %)
- Zestátnění bytů nuceným výkupem od vlastníků a následné pronajímání státem za „rozumné ceny“ (11 %)
- Zákaz nebo výrazná regulace AirBnB (11 %)
- Jinak (4 %)
Zdroj: Průzkum agentury MindBridge
Jaké by byly možné důsledky jednotlivých navrhovaných řešení dostupnosti bydlení?
Bezúročné půjčky
Ani stát nemá peníze zadarmo. V rámci nejrůznějších podpor může poskytovat dotované úvěry. A také je poskytuje, mimo jiné čas od času i pro mladé na první bydlení. Ty ale nejsou nikdy zcela zadarmo. V souladu s pravidly státní podpory platnými v rámci Evropské unie ani být nemohou.
Úrokové sazby dotovaných půjček se odvíjejí od referenční sazby Evropské unie, která byla pro Českou republiku k 1. 8. 2019 zvýšena na 2,27 %. Na ní také začínají dotované programy.
Strop nájemného
Regulace nájemného v České republice byla. Táhla se od Sametové revoluce v roce 1989, kdy byla pokračováním státem diktovaných cen ve státních bytech, do nichž spadl téměř veškerý znárodněný bytový fond. Regulace se Česká republika zbavovala několik desetiletí až do konce roku 2010.
Důsledek regulace nájemného byl negativní na mnoha stranách. Ten nejzávažnější ovšem diskvalifikuje strop nájemného jako řešení bytové krize – bytů s regulovaným nájemným byl nedostatek. Nikomu se nevyplatilo stavět nejen nájemní byty, ale ani byty vlastní. Kdo by chtěl utrácet těžce vydělané peníze za vlastní bydlení, když může bydlet v nájmu skoro zadarmo?
V rámci prodělané regulace nájemného měli největší problémy zejména mladí lidé. Získat byt s regulovaným nájemným bylo nemožné a díky nízké nabídce bytů mimo regulovaný trh tak museli platit mnohonásobně vyšší ceny.
Majitelé nemovitostí byli také biti. Z nízkého nájemného neměli dostatek prostředků na údržbu svých nemovitostí a bydlení svých nájemníků tak museli dotovat z jiných zdrojů příjmů.
A důsledky regulace byly i sociálního charakteru. Když se vrátili nemovitosti původním vlastníkům (častěji jejich potomkům, vlastníci mnohdy nepřežili období komunistického temna), dostali je spět i s nájemníky, které nesměli vyhodit. A mezi nájemníky byli často lidé (či jejich potomci), kteří jim nemovitost v 50. letech minulého století nevybíravě zabavili.
Regulované ceny nemovitostí
Cenová regulace není vhodným nástrojem téměř za žádných okolností. Pokud by byla stanovena maximální cena nových nemovitostí či i nemovitostí na sekundárním trhu, je velmi pravděpodobné další zpomalení bytové výstavby. Tím by se problém spíše prohloubil, než zmenšil. Kritika by se jen přesunula ze stavebních úřadů na developery, kteří odmítají stavět.
Hypotéky na 100 % ceny nemovitosti
Regulace České národní banky (ČNB) zakazující 100% hypotéky má za cíl ochránit především banky pro případ poklesu cen nemovitostí. Zároveň znesnadňuje přístup občanů k vlastnímu bydlení – zejména občanů bez úspor.
Čerpat hypotéku bez vlastních úspor je sice samo o sobě hazard, nesouvisí to ale se zákazem 100% hypoték. Ty by mohly úspěšně sloužit lidem, kteří mají úspory, ale nechtějí je (vcelku rozumně) utopit v nemovitosti, ale ponechají si je pro případ nenadálých výdajů či výpadku příjmů jako rezervu. V tomto směru by pro zodpovědné domácnosti bylo zrušení regulace ČNB vhodným řešením.
Zrychlení schvalování výstavby
Schvalování bytové výstavby patří v Česku mezi nejpomalejší nejen v Evropě. Toto se postupně řeší. Potíž ovšem není jen v jakési liknavosti úřadů, častou příčinou jsou též sousedé a majitelé sousedních pozemků, kteří svými námitkami řízení prodlužují…
Nicméně zrychlení schvalování výstavby je jedním z kroků zvyšujících dostupnost bydlení.
Nevratná finanční podpora
Nevratná finanční podpora na vlastní bydlení pro rodiny do 30 let věku ve výši alespoň 25 % ceny nemovitosti – to by byla opravdu významná dotace. Nepochybně by měla i strop na cenu nemovitosti. Jaký? Aby bylo možné koupit byť malý byt v Praze, musel by být alespoň na úrovni 4 mil. Kč, tedy dotace ve výši 1 mil. Kč. Byl-li by nižší, pomohl by především mimo velká města, kde ale není nedostatek bytů ani jejich ceny tak tíživý.
Důsledek takové podpory by byl pravděpodobný nárůst spekulací s byty. Pokud můžete získat 1 mil. Kč jen tak, i kdyby to bylo za cenu, že v bytě musíte nějaký čas bydlet, našla by se nepochybně spousta zájemců, kteří by se pro snadný přivýdělek obětovali. A pak by byt prodali za tržní cenu.
Obdobné by to bylo s finanční dotací na individuální výstavbu. Ostatně, takové dotace již jsou, ovšem jsou spojené pouze s výstavbou energeticky úsporných rodinných domů.
Mladí by si pomohli (či spekulanti, kteří by na jejich jméno byt koupili), zato státní rozpočet by dostal větší ránu než populistickými slevami na jízdném pro studenty a důchodce.
Zestátnění bytů
Vyvlastnění je možné i v demokratické společnosti, ale pouze ve veřejném zájmu, např. vyvlastnění pozemků pro výstavbu komunikace. A je otázkou, jak by dostupnost levného bydlení posuzoval nezávislý soud. I tak by bytů bylo málo, neboť by nikdo nechtěl stavět nové. Proč také, když má perspektivu, že mu budou následně zabaveny?
Zestátnění bytů má více problémů než užitku. V prvé řadě jakékoli znárodňování, byť výkupem za určitou cenu (i takto byly znárodňovány některé domy v 50. letech – ty pak nebyly navráceny, byť cena neodpovídala tržním podmínkám, tedy, jejich zbytku), podrývá důvěru v osobní vlastnictví obecně.
Je tu též otázka ceny. Buď je nastavena nízko, pak je vnímána vyvlastňovanými majiteli jako krádež, nebo vysoko, pak se státu prodraží.
A v neposlední řadě je tu otázka efektivity správy státního majetku. Budou schopny obce a stát starat se o bytový fond? Nebo pak dojde k další vlně, kdy bude více či méně zdevastovaný opět prodáván v rámci privatizace? Nepodaří-li se dostatečně odhalit korupci, pro politiky by to mohl být zajímavý přivýdělek…
Omezení AirBnB
Zákaz či omezení krátkodobých pronájmů typu AirBnB je další častý (a často aplikovaný) nápad. Krátkodobé pronájmy ve větším měřítku mohou mít skutečně negativní důsledky. Zpravidla se dotýkají turistických oblastí a center měst, které se postupně vylidňují od stálých obyvatel.
Je tu ale opět otázka vlastnictví a možností nakládání s ním. Když si koupím automobil, nemůže mě (zatím?) nikdo nutit ho používat. Nebo ho pronajmout, když ho zrovna nepotřebuji. Tak proč ne byt?
Jsou-li navíc zákony nakloněny nájemníkům a pronajímatel si nemůže ani stanovit podmínky užívání pronajímaného bytu (kuřák/nekuřák, milovník psů/chovatel hadů a jejich krmení…), může pro něj být výhodnější byt pouze držet, nebo pronajímat s vyšším výnosem generovaným krátkodobými pronájmy.
Řešení dostupnosti bydlení
Mezi jinými nápady byla i vyšší iniciativa zájemců o bydlení. Ostatně iniciativa a osobní zodpovědnost jsou druhým pilířem demokratické společnosti hned vedle občanských práv, která garantuje.
