Ceny nemovitostí lámou rekordy a zdá se, že ještě nenarazily na svůj strop. Růst cen bytů zrychluje zejména v posledních dvou letech. Ekonomové už varují před vznikem realitní bubliny, kroky k omezení dostupnosti hypoték činí také ČNB. Stanou se nemovitosti dostupné jen pro nejmovitější, nebo nás čeká razantní korekce?
Proč se daly ceny nemovitostí do tak razantního růstu
Investice do nemovitostí je odjakživa považována za konzervativní a relativně nejméně rizikovou. V kombinaci s dostupností hypoték s nízkou úrokovou sazbou, s přebytkem likvidity na trhu a dlouhodobě pozitivními zprávami o ekonomickém růstu to vytváří hlad lidí po nových bytech a domech. Developeři a trh tento hlad rádi nasytí a šroubují ceny nahoru.
Na pořízení nemovitosti dosáhly i nižší socioekonomické skupiny obyvatel, ale tam právě vidí ČNB největší rizika. Spousta lidí správně nevyhodnocuje své finanční možnosti, respektive vývoj svých příjmů v delším časovém horizontu. Berou si hypotéky, jejichž splácení mají takříkajíc na krev a není možné, aby například jeden z partnerů onemocněl nebo přišel o práci. Proto Česká národní banka alespoň omezila poskytování stoprocentních hypoték.
V čem spočívá riziko té realitní bubliny
Realitní bublina se vytváří často nepozorovaně, roste a praskne v tu nejnevhodnější chvíli. Většina nemovitostí je financována hypotékou, v Praze to bylo loni až 60 procent všech nákupů. Část kupujících využije nízkých úrokových sazeb a s nízkými příjmy jen tak tak bance splácí. To chvíli vydrží, ale jakmile přijde korekce hospodářského cyklu, vyskočí nezaměstnanost a ode dna se odlepí i výše úrokových sazeb, tisíce domácností prostě nebudou mít z čeho splácet.
Banky jsou sice zajištěny samotnou nemovitostí, ale ony se ve skutečnosti děsí situace, že jim v majetku přistanou stovky bytů po nesplácených hypotékách. Růst sazeb navíc sníží zájem o byty a hypotéky. To vše v kombinaci se stagnací nebo poklesem ekonomiky. Máme negativní varování ze Spojených států před pár lety při splasknutí tamní hypoteční bubliny.
Dávají ekonomický smysl investiční byty?
Obávám se, že spousta lidí s investicí do bytu dlouhodobě prohloupí. Předně musí zvážit vhodnou velikost a lokalitu bytu, aby se jim snadno pronajímal. Měli by se modlit, aby se z jejich nájemníka nestal neplatič. A pak – musí se dostat ke kvalitnímu financování, nevhodné podmínky hypotéky mohou budoucí výnosy nahlodat. Navíc tak nízké úrokové sazby se neudrží věčně, jejich růst zdraží splátky.
Na pronajímateli jsou také náklady na opravy bytu, platí se nemálo do fondu oprav atd. No a ceny pronájmů zatím nijak raketově nerostou. Pokud máte vlastní peníze, může být situace lepší, ale je vždy otázkou, zda je nedokážete zhodnotit jinak lépe. Dnes se u investičních bytů ve větších městech hovoří o maximálně 5 procentech výnosů, ale i to bude v čase klesat.
Krátkodobé pronájmy typu AirBnB
Krátkodobé a střednědobé pronájmy opravdu dramaticky vzrostly, výnos proti klasickému nájmu je až čtyřnásobný. Mimochodem to je třeba v Praze jeden z dalších hybatelů zájmu o byty v zajímavých lokalitách. Krátkodobé nájmy jsou totiž využívány turisty a konkurují především hotelům a hostelům.
Riziko vidím zejména v lokalitě takového bytu, turisté jsou vybíraví a s periferií se nespokojí. Systémy jako AirBnB se hodí pro Prahu, Brno nebo ještě Český Krumlov, všude jinde vysokých výnosů nedocílíte.
Dalším faktorem je sezónnost v obsazenosti takového bytu. O na krátko pronajímaný byt se musíte víc starat, musíte zajistit prakticky hotelový servis s častým úklidem. A pak není tajemstvím, že mnoho z takto krátkodobě pronajímaných nemovitostí majitelé neplatí daně. Stát už ohlásil zájem si na takovou šedou ekonomiku došlápnout.
Vývoj realitního trhu v roce 2017
Developerům se podařilo s pomocí médií zvýšit paniku z nedostatku bytů na trhu. I proto je poptávka po nových bytech až hysterická a rychle se prodá jakákoliv garsonka u frekventované silnice.
Ale rád bych upozornil, že naprostá většina obchodovaných nemovitostí, až tři čtvrtiny, patří mezi secondhandové – to není pejorativní pojem, jde zkrátka o domy a byty minimálně po jednom majiteli. Těch je v Česku dost, a i když často vyžadují alespoň minimální investici do rekonstrukce, pořád se jejich koupě vyplatí. Víte totiž, jak je byt kvalitní, můžete si lépe zhodnotit prostředí či sousedy.
Pro rok 2017 čekám pozvolný růst úrokových sazeb. Ve druhé polovině roku začne postupně klesat zájem o hypotéky, dalším impulsem může být znovu ČNB, která ve druhém kvartálu znovu zatlačí na omezení poskytování hypoték s vysokým poměrem výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti. Nad tím vším bude ještě celý rok růst cena nemovitostí, byť regionálně nerovnoměrně, zvyšování se soustředí zejména do Prahy.
Je třeba oddělovat Prahu jako metropoli nadnárodního charakteru a ostatní regiony republiky. Realitní trhy evropských metropolí se vyvíjí často nepředvídatelně. Když se podíváte na Londýn, tamní ceny nemovitostí jsou mimo jakoukoliv ekonomickou realitu. Praha na tom může být do jisté míry podobně jako Berlín, Vídeň nebo Mnichov. Ceny určitě nezačnou klesat, spíše mohou ke konci roku stagnovat, nebo také mohou růst další dva tři roky.
Pokud se podíváme na celou Českou republiku, mezi kupci jsou nejvyhledávanější středně velké byty, průměrná cena 2+kk je teď kolem 1,3 milionu korun. Nejdražší ceny jsou v Praze, Brně a pak Hradci Králové. Průměrná cena za m2 nového bytu je v teď Praze kolem 70 tisíc Kč, v Hradci kolem 40 tisíc Kč a ve Středočeském kraji kolem 30 tisíc korun za metr čtvereční.
Realitním makléřem může být kdokoli… bohužel
V Česku se může stát realitním makléřem prakticky každý, a to bohužel strašlivě ničí úroveň poskytovaných služeb. Trpí tím následně i pověst celé branže, na které se ale na druhou stranu pohybuje celá řada profesionálních firem.
Stávající realitní a hypoteční boom negativnímu trendu jen nahrává, mezi realitkami se teď prosadí kdejaká garážovka. Nicméně realitní kanceláře, které se včas nepřipraví na stagnaci trhu, zapláčou. I nezkušený makléř teď prodá cokoliv, na kvalitu služeb mnozí kašlou. Ale to je krátkozraké.
Dlouhodobě zvítězí zázemí realitek, jejich kvalita, vzdělávání makléřů, profesionální a spolehlivý servis. Ve Fincentru Reality pravidelně a dlouhodobě vzděláváme naše makléře od umění prodeje, přes znalost oceňování nemovitostí či ekonomických souvislostí, přes právní minimum až po znalost home stagingu (příprava nemovitosti na prodej nebo pronájem a její profesionální prezentace na realitním trhu) apod. Apeluji na klienty, aby si na trhu vybírali pro koupi či prodej nemovitosti jen osvědčené a známé realitní kanceláře.
Změna zákona o realitním zprostředkování
Po nastavení alespoň základních pravidel pro realitní makléře voláme už roky. V České republice je mimochodem nejvíc realitních makléřů v přepočtu na obyvatele v EU. Je pro mě proto velkým zklamáním, že vláda projednávání „realitního“ zákona v legislativní radě zastavila. A i když ministerstvo pro místní rozvoj prohlašuje, že chce zákon schválit ještě letos, jsem na to zvědavý, protože s novou sněmovnou po volbách by celý návrh spadl do koše.
Připravovaný zákon se chystal nastavil pravidla pro činnost realitních makléřů, kteří by museli prokázat odbornou způsobilost a platit si pojištění profesní odpovědnosti. Profese makléře má být navíc vázanou živností. Od nastavení základních pravidel čekáme vyčištění makléřského trhu a zvýšení jeho úrovně.
MARTIN FOJTÍK
Autor je provozní ředitel Fincentrum Reality
